Pourquoi faire appel à un avocat en droit de l'immobilier avant une vente ?
Il est conseillé d’avoir recours à un avocat, idéalement en droit immobilier, pour s’assurer de différents aspects juridiques avant d’acheter ou de vendre. Cela vous permettra de connaitre vos droits, et de vous éviter des difficultés juridiques, notamment en matière de vices cachés, de responsabilité des constructeurs ou de diagnostics techniques obligatoires.
Vices cachés
Le vendeur est tenu à la garantie des vices cachés de la chose vendue. Cependant, tous les types de vices ne permettent pas de retenir la qualification de vice caché.
Pour que le vice caché soit caractérisé, il faut la réunion de trois éléments :
- Un vice antérieur à la vente
- Un vice caché au moment de la vente
- Un vice inhérent à la chose et compromettant son usage.
Si tel est le cas, l’acheteur a le choix entre deux actions :
- L’action rédhibitoire : l’acheteur demande la résolution de la vente.
- L’action estimatoire : l’acheteur demande la réduction du prix.
L’article 1643 du Code civil prévoit la possibilité d’exclure cette garantie par le biais d’une clause. Une telle clause n’est toutefois valable qu’entre particuliers ou entre professionnels de même spécialité.
Cette clause est primordiale en cas de litige ; il est donc essentiel qu’elle soit présente dans l’acte de vente. Un avocat pourra vous aider et conseiller sur ce point.
Responsabilité du constructeur
Tout professionnel de la construction est tenu, avant l’ouverture d’un chantier, d’avoir une assurance de responsabilité civile décennale (L.241-1 du Code des assurances), laquelle vise à réparer tous les dommages qui relèvent de la garantie décennale.
De même, le particulier qui a réalisé des travaux chez lui, assez importants, est réputé constructeur au sens de l’article 1792-1 du Code civil. Il est donc possible qu’il engage sa responsabilité civile décennale, qui, rappelons-le, est de 10 ans.
Le propriétaire doit donc souscrire pour son compte, ou pour celui des propriétaires successifs, à une assurance de dommages-ouvrages, et ce, avant l’ouverture du chantier. Cela permet d’assurer le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages entrant dans le champ d’application de la garantie décennale.
Un avocat pourra vous expliquer le fonctionnement de cette assurance, et la nécessité de la souscrire.
Copropriété
- Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division : ils permettent de connaitre le fonctionnement de la copropriété, la définition des lots, les conditions d’utilisation des parties privatives et communes et la répartition des charges
- Les procès-verbaux des AG des trois dernières années comportant les décisions votées par la copropriété au sujet du budget, des travaux ou d’autres procédures.
- La fiche synthétique de la copropriété : avec les informations financières et techniques
- Le carnet d’entretien de l’immeuble
- Les conclusions du diagnostic technique global (DTG)
L’avocat pourra examiner les documents avant la vente et vous conseiller dans tous les aspects en lien avec la copropriété.
Diagnostics obligatoires
L’article L.271-4 du CCH prévoit huit diagnostics obligatoires :
- Le constat de risque d’exposition au plomb prévu aux articles L.1334-5 et L.1334-6 du Code de la santé publique ;
- L’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante prévu à l’article L. 1334-13 du Code de la santé publique ;
- L’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu aux articles L. 136-23, L.126-24 et L.271-4 à L.271-6 du CCH ;
- L’état de l’installation intérieure du gaz prévu à l’article L.134-6 du CCH ;
- Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, l'état des risques prévu au I du même article ;
- Le diagnostic de performance énergétique et, le cas échéant, l'audit énergétique prévu aux articles L. 126-26 et L. 126-28-1 du présent code ;
- L'état de l'installation intérieure d'électricité prévu à l'article L. 134-7 ;
- Le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif mentionné à l'article L. 1331-11-1 du code de la santé publique
Chaque diagnostic a une durée de validité différente :
- Diagnostic plomb : illimité ou un an en cas de constat positif
- Diagnostic amiante : illimité ou 3 ans en cas de constat positif à l’amiante
- Diagnostic termites : 6 mois
- Diagnostic gaz : 3 ans
- Prévention des risques : 6 mois
- DPE : 10 ans
- Audit énergétique : 5 ans
- Electricité : 3 ans
- Mérules / ERP : 6 mois
La lecture de ces diagnostics et fastidieuses et complexes ; l’avocat en droit immobilier pourra vous détailler toutes les informations présentes dans ces diagnostics.
Conclusion
Ainsi, compte tenu de ces différents aspects, le recours à un avocat est essentiel pour garantir la sécurité de votre transaction. Il vous assistera tout au long du processus, y compris lors des négociations et de la rédaction du compromis de vente.
De plus, son expertise lui permet d’analyser les diagnostics techniques pour s'assurer que le bien est conforme aux normes et sans risques. Il pourra également vérifier la présence éventuelle de servitudes ou de droits de passage susceptibles de limiter l’utilisation future du bien.
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Publié le 18/11/2024 par
